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中海地产在沪被指“合同欺诈”

发布时间:20-08-02

近日○,有媒体报道,一温州籍购房者斥资6465万元购买了中海地产在沪项目中海瀛台二期的四栋共10套商铺后,却发现本承诺可用于餐饮用途的商铺居然没有铺设煤气管道ↆ。

记者联系上这位温州籍购房者,他有些无奈地表示:“之前一期的商铺我们也买了,不是做餐饮用途≥,但煤气也铺到了门口。所以这次他们承诺了硬件条件可以满足餐饮用◆途,我们收房的时候就没想到专门去看一下这方面。”

由于房地产市场回暖明显,购房者入市增加,购房纠纷开始呈现增多的态势。多位专业房地产律├师告诉记者,在购买房屋这种“大件”财产时,切忌想当然,一定要全面了解交易方和房屋本身情况,以免日后产生难以预料的纠纷。

文/记者李媛、潘彧

案例一:“诚意金”变“定金”引发退款纠纷

杨先生与朋友于8月份到位于越秀南路的“某国际饰品城”看商铺,商铺开发商为广州某⊙投资咨询有限公司。杨先生看中了一◥套售价约20万元的商铺,┏按开发商要求必须当天签订《定购书》并支付“诚意金”4万元才可享受优惠价,开发商介绍说如果签订正式购房合同前不买了则退回全款。由于杨先生当天无法拿出那么多现金,因此在匆忙之中◎未详细看就签订了《定购书》,同时先支付了2万元的“诚意金”,待第二天签订正式合同时再补齐,开发商开具了2万元的收天辰平台 款☆收据。

第二天,杨先生决定不购买该物业并要求开发商退还已支付的“诚意金”,但遭开发商拒绝。开发商告知杨先生《定购书》中约定的是定金,而不是诚意金。杨先生最后通过向消协投诉、协调等方式取回所交的2万元。

律师分析:

广东胜伦律师事务所王欣亮律师分析称,定金指合同当事人为保证合?同履行,由一方当事人预∧先向〥对方交纳一定数ⓛ额的钱款。

诚意金,即意向金,在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现,法律上并没有诚意金之说。

此案中,开发商口头上说是“诚意金”,实际上却是以“╠╡定金”来约定。从法律上来说,杨先生签订《定购书》和支付定金后却决定不购买属违约行为,开发商按约定有权没收定金。但从杨先生介绍的情况来看,杨先生实际上只是意向性购买。开发商从头到尾都是说诚√意金,而不是定金,在签合同时也未尽到解释的义务,从某种程度上天辰登录 来说,开发商带有一定的欺骗性。

消费者应保留购房时开发商提供的材料,尤其是签订定购书、认╥购书,应慎重对待。

案例二:未取得预售许可证便下定金购房

陈先生于7月中旬在南沙某▨楼盘交了2万元,但是收据上写着⊿“会员费”。后来在8月25日开盘选房时,将2万元“会员费”的收据转成“定金”收据,并签了认购书。但由于当时₪큐该楼盘的预售许可证8月28日才下发,因此“定金”☆收据的时间为8月29日。

陈先生称,在自己签署∟的认购书上看到有一个说明为“贷款申请未获银行批准的,认购方须在出售方要求的期限内付清全部剩余楼款”。他要求在《购房合同书》的条款中加多一条:如按揭未成功◣,如数退还客户首期。但出卖方不同意。同时,陈先生认为该楼♂盘◎尚未取得预售证便开始∪售卖,购房合同无效。“所以我们以此要求退定金”。

律师分析:

广东环球经纬律师事天辰平台注册务所何荣新律师表示,由于签订的条款上是“定金△”条款,法律上适用于定金罚则,开发商按约定有权没收定金。但如果是由于双方在签约时对于关键条款达不成一致,比如案例中对于贷款未果后到底是补差价还是退款有异议,因此不能认为买方违约。倾向于定金应该退还。

同时,出卖人未取得商品房预售许可证明,商品房预售合同应认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的可认定有效。但开▲发商涉及违规操作,如在买家提出异议前出卖人仍未取得预售许可证,则可认为合同无..效。

案例三:了解售房者也要了解实际居住人

吴某购买了杨某的一套房屋,办完过户手续后发现,实际居住该房屋的杨某儿子一家生活困难,无力搬走。法院经审理认为,吴某在购房前已经知道杨某儿子居住的事实,可视为其自愿承受了所有权分离的状态;在保护吴某权利的同时,应保护杨某儿子一家的基本生存权。

法院最后判决,驳回吴某要求杨某儿子一家迁出的诉讼请求,同时判令杨某儿子每月向吴某支付房屋使用费。

律师解读:

北京盈◇科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧提醒,第一,应尽可能了解房屋的居住情况,了解实际居住人对于房屋交易的意见。第二,约定售房者的违约责任。第三,可约定合∴同解除权。第四,购房者可在进行交易前先搬进所购的房屋住一段时间,以租赁的方式结算,如果这段时间内未出现使用权争议,购房者即可付清房款,并办理房屋的过户手续。

案例四:“一房二卖”购房人如何接招

石某付清120万元房款后,向李某购得一套商品⿰房,但李某不予配合,▷房子的产权过户手续迟迟未能办理。随后,石某被汪某告上法庭,汪某称自己通过某房产中介公司以150万元的价ⓞ格购买了石某原先购买的房屋,并已办妥产权过∩户手续,成为该房屋的合法所有权人,因此要求石某停止侵权,立即迁出房屋。石某认为这是≤汪某与李☑某☉恶意串通,于是通过法律途径与之☏对抗。

法院审理认为,汪某并非善意第三人,其与李某之间属恶意串通,因此签订的买卖合同应属无效。

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