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天津:住宅租金上扬商铺面临竞争压价

发布时间:20-08-04

  天津北方网讯:有一种说法,开发建设是地产行业的原始积累阶段,经营管理则是其成熟运营阶段。在经历了十几年的大规模开发和市场快速成长后,天津地产市场运营也逐↗步成熟。不论是公建还是住宅,租赁市场的状况都☆直接反映着一个项目的开发建设、管理维护、品牌经营等多方面的综合水平。日前,本报对本市租赁市场整体情况进行相关调查发现,近几年本市住宅、商铺的租赁行情都在震荡中上升,且横向比较则会凸显出市场对于房源各方面的综合要ↇ求也在不断提升。

  住宅:租金两年最高涨13.6%

  在商业和住宅中,住宅市场的租赁行情最为稳定,今年一直呈现小幅上扬的态势。而楼市调控政策的一再收紧,也让住宅租赁市场获得了更大的需求市场。据搜房网统计,2010年至今的两年中,本市房屋租金水平最高上涨13.6%。

  据统计,天津市从201゜0年开始到2012年9月为止的天津住宅租金均价一直保持逐年上涨的走势。而季节行情来看,每年的11月至转年2月之间,即春节前后住宅市场租金会有所回落,每年的8月左右租金则会达到最高峰。据统计,2012年环比2010年租金最高增长了13.6%。

  “我租住这套公寓已经3年多了,每年八九月份续租的时候,房主都会提出涨价,虽然每次涨价最多也就是一百元左右,但这种涨价的趋势看来是要一直延续下去了⿵。”从苏州来天津工作的李鹏一直租住着河西区一套一居室房屋,房龄约20年,每月租金大约1300元左右│┃,“我也曾经问过一些其他房源,价位差不多,而且确实每年都会涨价,倒不如这样一直住下去省事些。”

  非传统住宅类的⌒服务式公寓市场租金水平则不如传统租赁房源那般稳定。据第◀一⿶太平戴维斯统计,2012年第三季度,天津服务式公寓平均租金为每平方米每月人民币213元,较上季度环比下降3.2%。2012年第三季度,全市服务式公寓租赁市场平均空置率为21.9%,较上季度环比下降 3.4个百分点。业内人士分析,虽然短期内空置率有所下降,但持续的通胀压力会使得运营成本不断上升,或许将在未来推高市场租金。

  区域价差逐年增加

  从中介市场反馈的情况来看,能涨价的房源大多都位于市内六区或者郊县的中心居住区,生活配套比较完善,因此求租的客户也相对较多,☆这也是促使房源涨价的最重要原因。房主郑女士直言:“我家这套房子虽然只有30平方米,但在南开区的中心地段,周围又有学校和幼儿园,求租的人特别多,只要一空出房子,挂到中介公司,两三天就能有好几拨儿人来看房谈价。我的原则就两个,一是必须签一年以上租约,二是价高者得。”

  从本市市内六区的租赁行情走势来看,2010年6月开始至今,市内六区房源一直保持稳定的持续走高趋势。其中,和平区的租金最高,红桥区的租金最低,且和平区和红桥区的租金差距也是逐年增加,在今年的8月份租金最高相差达到900多元。业内人士认为,房源周边的交通、学校、医院∨等因素都直接影响着其租金行情,而各区域之间的设施配套差距也直接造成了这些区域的租金落差,而随着区域开发的逐步完善,预计3-5年后这种价格落差还会逐步缩小。

  ▽小两室求租最火

  在各种户型中,小两室和一居室的求租率最高。业内人士透露,价格是很多天辰平台注册求租者选择房源的首要标准,而1000-2000元之间的价位是眼下市场求购人群最为集中的,在这一价位区间内,小两居室在功能和舒适度上都会更强,这也是小两室房源在租赁市场特别吃香的重要原因。

  下表是不久前一项调查中,天津市从2010年到现在为止网友对租金价格的关注度占比,从表中可以看出网友对于中低价位的房子关注度比较高,这个价格区间的房子多为独单和小两室,♧因此这ㄨ类房子在市场中租金升值的空间比较大。

  此外,随着住宅销售市场调控政策♀的持续进行,不少有常住需求的置业人⊥群也开始转入租住市场,带动了中高端房源的升温。据了解,梅江地区价格在2000元左右的两居室、老城厢附近的一居室房源◣以及一些重点小学片区内120平方米以上的大户型出租房源,今年以来的求租量都同比上升了三四成,租金也都明显上扬。

  商铺:售价上涨租金下滑

  “一铺养三代”的观念让商铺销售〒一直备受关注,在宏观调控的背景下,商铺更是旺销。但近两年集中上市的商业地产项目,在租赁市场的消化情⊙况并不十分乐观,尽管出租率也算差强人意,但租金却被激烈竞争带来了小幅下滑。

  多个商铺今年相继入市

  “商品房住宅市场╦╧现在情况很不明朗,不确定买了房后增值保值方面如何?与其这样,我还不如投资●点商业的。酒店式公寓和商铺各有各的优势,公寓现在成为年轻男女追求的对象,未来价值肯定难以预估;但商铺和写字楼是万年不变的赚ⓞ钱机器,所以,这种情况还是该投资商铺和写字楼比较放心。”张先生的这种观点在很多置业者心里都根深蒂▎▏固,而天津商业地产市场“一铺难求”的现象比比皆是。从去年河东万达广场开盘不足半年就劲销90%铺源,到今年多个大型商业综合体的运营带动区域商圈优势,使得商业综合体的商铺呈现旺盛需求的局面。

  不过,商铺的旺销和集中入市却让商铺也同样没有避免竞争压价的命运。第一太平戴维斯统计数据显示,2012年第三季度天津中心城区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降0.5%至每平方米每月人民币514元,平均入驻率环比上升2个百分点至89%。第三季度滨海新区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降2%天辰娱乐注册至人民币每平方米每月229元,平均入驻率基本维持在80%。另据统计,2012年前8月,天津社会消费品零售总额同比增长14.9%,达到人】民币2,250.8亿元。第三季度有两个新增优质项目进入天津商业市场,即位于友谊路商圈的银↑河国际购物中心和彩悦城,分别为市场带来235000平方米和90000平方米的新增供应。

  ※第一太平戴维斯市场分析人士指出,预计今年四季度滨海新区还将有3个优质商业项目集中开业,届时将带来约19万平方米的商业面积。这些新项目分别是开心购物广场、滨海伊势丹以及绿游天地。随着多个商业项目的相继入市,市场竞争将愈发激烈,运营商们将不得不通过改善๑现有的招商运营策略来确保最佳的√租户组合,而租金方面也难以在短期内实现上涨。●

  新建商业地产回报率偏低

  在商业地产领域有个“一三五”法则,即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说,商业物业获利空间在于长期持有的租金收益以及5-10年经营成熟后的增长空间,这个增长空间约在30%-50%之间。但重要的是,商业项目需要长期的“养护”和持有,才能将其价值逐渐释放。

  投资者汤先生对自己在2009年 “吃下”的两个铺面感到有些后悔,当时商业地产炒得火热,于是汤先生也随大流在双流盘下两个临街商铺,现在看起来,那边人气和商业氛围冷冷清清,“当初以3∫万/平方米入手,目前的回报率仅4%,还不如把钱存银行了,现在打算按原价卖掉估计都悬。”

  据了解,从目前内地商业地产的现状来看,一线城市的优质物业投资回报率仅为6%-8%,低于香港8%-9%的水平。以河西区一些成熟写字楼为例,一般的甲级写字楼租金为5元/平方米/天,偏高档的租金在7-10元/平方米/天,按照平均租金8元/平方米/天、产生租金的面积占80%的项目计算,平均租金回报率仅为5%左右。

  这种相对较低水平的回报率让很多投资者♀对于商业地产开始踌躇。来自浙江的庞先生直言,他多年来一直关注天津的商业地产市场,但他此前投资的几个铺位眼下回报率都在6%以下。因此,尽管眼下他也看好几个商业项目,但至今还迟迟没有出手。

  2010年价格范围 百分比 2011年ↁ价格范围 百分比 2012年价格范围 百分比

  500-1◥000元/月 22.79%| 500-1000元/月 29.88% 500-1000元/月 30.39%

  1000-1500元/月 15.85% 1000-1500元/月 24.81% 1000-1500元/月 25.34%

  500元/月以下 11.20% 1500-2000元/月 11.33% 1500-2000元/月 12.40%

  15天辰娱乐00-2000元/月 8.25% 500元/月以下 10∮.77% 500元/月以下 10.27%

  2000元/月以上 7.06% 2000-3000元/月 6.47% 2000-3000元/月 7.44%

  2000-3000元/月 5.93% 3000-5000元∟/月 3.1※5% 3000-5000元/月 2.71%

  8000元/月以上 5.08% 8000元/月以上 1.39% 8000元/月以上 1.22%

  3000-5000元/月 3.89% 5000-8000元/月 1.22% 5000-8000元/月 1.15%

  5000-8000元/月 3.44% 1000元/月以上 0.79% 1000元/月以上 0.72%

  945-1155元/月 2.49% 2000元/月以上 0.54% 1000-2000元/月 0⿳.41%


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