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“限利润率”能否降房价成疑开发商有破解之道

发布时间:20-08-15

近日,陕西省建设厅出台新规,要求开发商将合理利润率控制在10%左右。

这被解读为“升级版”的地方楼市调控新政,有反对者认为,此举可操作性不强,且不合理。如华远地产董事长任志强在微博上表示,此举“既违反市场经济规律又严重违反价格法和房地产管理法”。而有赞同者认为,至少有助于住房开发成本的透明,倒逼地方政府与开发商摒弃暴┙利思维。

对于普通购房人而言,最关心的莫过于,这样的政策会不会促使房价跌到合理区间。对此,业内人士称,开发商都会有破解之道,而且为有关部门】审核提供了寻租空间。

“∽合理利润率为何是10%”

王圣学(陕西房地产研究会会长):从10月16日到现在,陕西这一政策出台有一周的时间。就目前来看,陕西出台这一政策意义不大。

西安在陕西房地产市场中占据大约70%的*份额。今年1-9月,在全省房地产投资↗额中,西安捷克娱乐占的比例就大约在七๑成。西安作为一个区域中心城市,房价水平并不高。从横向看,和中西部武汉、成都等城市相比有差距,房价水平大概不到京上广等城市郊区房价一半。纵向上看,这两年西安∏房价总体平稳,从每平方米6500元涨到7000元的水平。在这种房价不高、市场总体很平稳的情况下,对政策出台背景不得而知。

此外,合理利润1捷克平台登录0%是根◄据什么定的?为什么不是5%、15%?

商品房市场应该遵循市场经济规则,但这种手段还是以行政调控为主。长期的限价、限购已经不符合市场经济规则了。

“政府收益占据开发¥成本大头”

宋延庆(兰德咨询总裁):目前房地产项目利润水平,毛利率大概在35%-45%,净利率在15%-20%的水平。

如果来看房地产开发成本,分为几大块:在中西部地区,土地出让金所占比例略低,但也在20%-30%的水平,综合各项税费大概在20%左右,还有近≡年来越来越高的融资成本大概在10%-20%,此外还╝有建安成本等。

有关部门有时只盯着房价、开发商利润,却忽视了包括土地出让金、各项税费在内的这些政府拿走的大头。

范小冲(阳光100置业集团常务副总裁):在房价的构成中,最大头在于土地价格〩,然后是政府税费,最后是开发商利润。现在地价太高了,已经拉低开发商利润水平了。

“实际操作性不强”

陈国强(中国房地产学会副会长):陕西政策缺少可操作性,原因在于不同企业不同项目拿地、建安成本等千差万别,企业成本控制能力也不一样。监管部门也不可√能掌握企业实际成本状况,这对于开发商来说就有操作空间。

不应该否认的是,房地产开发过程中存在一定的灰色地带,有利益输送。这些情况无法真实地反映在开发成本列项中。

王圣学:新规要求划定区域住房销售价格区间,并根据有关标准确定合理利润率。西安∩建成╳区域面积就有450平方公里,划成10个片区,平均每个也要四五十平方公里。甚至就是≌在同┖一街道、紧挨的楼盘,拿地时间不同造成地价水平不同,原材料价格也不同,房企管理成本、员工薪酬等等都不一样。可能会是同一房价水平、统一利润空间吗?

“开发商编造成本太容易”

宋延庆:单纯看这个政策效果,我觉得很悲观。开发商都会有破解之道,例如通过抬高成本数字来提升售价等。例如,开发商可以和施工单位签一个假合同,诸如此类,对于开发商来说太‖∠容易了。但是政府部门很难准确掌握企业成本投入真实情况。

同时,々这还带来另一个方面的问题。企业编造成本,有关部门∟在审核过程中也会有修改空间,这也就带来了寻租空间,容易滋生腐败∴。

王圣学:新政策的出台对房地产市场也会产生消极作用。西安现在大小3000多家开发商,想继续做的就会寻求对策,例如虚开发票,抵消政策效果;而对于一些可能因此不看好西安市场的房地产商来说,甚至可能转让项目、撤出西安。

范小冲:都做利润率10%的低价房,不利于土地资源∣的最大化开发,开发商就只能建保障房$水平的房子了,老百姓的更高居住需求不能满足,地方经济发展也会受限。

“或引导房企摒弃暴利思维”

陈国强捷克乐登录 :陕西出台“限利润率”政策,本意应该是引导“理性开发、理性消费”。一方面,引导企业形成理性预期,摒弃暴利思维。另一方面☺☻,更有利于消费者了解企业开发成本,买房更多地根据自己实际需要◈而不要受房企宣传的误导。

宋延庆:对于陕西新政策的出台,没必要全然否定。陕西特别是西安的房价,在全国许多城市中都是不温不火,是老百姓能够接受的水平。这几年由于一些品牌企♂业新进入陕西市场,房价出现了一些上涨的苗头。政府部门要压一压这种苗头,可以理解这种出台新政策的初衷。不过方法&不是太恰当。

范小冲:这个规定的出发点是好的,是为了抑制房♥价上涨,但是采取的手段不对,说白了是政府管理经济的思维落后,还是计划经▀济思维。控制房地产暴利,应该采用市场手段,例如可以提高税收,借助已有的增值税等,这对地方政府收入也有好处;但不应是利用行政干预这种“看得见的手灬”。

陕西楼▔市调控拟“限利润率”

日前,陕西省建设厅出台了分区域测算住房项目成本的政策规定,其中规定由地方建设部门⿲和物价部门联合对上报的财务数据进行审核,核算成本,并按照10♧%的利润作为区域定价区间的依据。开发商在该地区申请预售时,房价需要在相应的区间范围内,否则不予备案。

陕西省建设厅ↀ相关负责人表⿴示,这是对“一房一价、明码标价”政策的细化,有助于让购房者了解各个の区域的房价状态,通过量化区间引导刚性需求。与卐此同时,近一段时间陕西省商品房销售下滑,通过公示项目成本,可以打消刚性需求的购房顾虑。

对此,西安皇马不动产投资咨询公司的一卍位高管ↅ表示,“限10%利润”是省里发的指导政策,细则与具体措施还没出来,因为可操作∮性存在许多问题,也有可能叫停或有其他变数,因此,西ⓥ安本地业内多在观望。

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