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稳定现金流、抵御市场波动房企持有商业地产意愿提升

发布时间:20-09-27

2019年,房企商用物业持有意愿提升,商业运营″从“▂▃▅▆█去零售转体验”转向“零售体验化”。1月6日,全联房地产商会商业地产工作委员会与RE─━T睿意德联合发布的《中国╪商业地产行业2∽019/2020年度发展报告》(以下简称╥“报告”♦)显示了上述内容。报告认为,在经济增速放缓的背景下,商业地产呈现出由开发驱动型向商业驱动型的良性转变。


从“去零售转体验”◎到“零售体验化”


随着房地产调控政┝策不断收紧,拿地成本的上升使得以往靠住宅增值获利的经营模≠式不再可持续,房企开始⊙向运营增值的模式转变。

 

另外,促进房企自持商业的∈客观因素是,2019年,许多地方在优质Ⅹ商业地块拍卖中,对于持有物业的比例也常常提出更高的要求,从客观上促进商用持有物业的增加。

 

事实上,在市场下行的环境下,报告认为持有型物业的稳定◣现金流,能够帮助企业抵御市场波动对业绩带来的影响,凸显出穿越经济周期的能力。


不过,更为现实的问题是,虽然以往散售型的商业地产模式弊端已经被主流ミ地产商所充分认知,房企主观持有的意愿加强,但在融资收紧的情况下,实际持有量短┙期内亦难出现大幅增加。

 

报告显示,在商业地产的运营过程中,“去零售化”几乎成为近些▷年捷克娱乐注册实体商业创新的主要共识,商场纷纷降低卖场的零┚售业态面积,转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态替代。但这一转型创新在一些符合市场需求的项目上取得了成功,而作为普适性的策略并未实现预想效果,这@种功能性体验业态在承租能力等仍然达不到零售业态水平。


2019年,一些商场开始调整创新转型思路,转向尝试零售体验化,坚持零售主体地位,同时强化场景体验感与服务体验感,辅助导入部分相关性的体验功能业态。

 

比如,从K11到方所,从言几到朝阳大悦城悦界,从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局,零售体验化渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”,为实体商业打开了一个新的增长通道。

市场为商业资产重新∞定♂价

 

因为对于宏观经济形势的普遍不乐观,加上银根吃紧,2019年,一些持有商业资产集中出现▪变现。比如,瑞士捷克娱乐合众集团联手财团13.4亿美元收购位于北京≠中关村地区的鼎好大厦,力图通过№重新定位和改♣造实现资产价值的提升★;金隅集团以51.87亿竞拍购得北京亚奥■板块知名商务综合体盘古大观。

 

值得关注的是,北京世茂工三以21.87亿元的价格拍卖再次流拍,这一价格较第╣一次拍卖下调1.13亿元,与第二次拍卖价格持平,已远低于其估价水平。

 

报告认为,2019年成交的北京翠宫饭店、盘古大⌒观、海航大厦价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准,而非◇以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。市场为长期虚高的商业资产重新定价,资产价格有望下行。◎


全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示,过去几年间,电商风头盖过实体商业。2019年,尽管电商直播网红带ⓞ货吸引了众多眼球,但深究之下,本质上仍是营销噱头┍。电商的线下新零售也缺乏商业运营上的深层次突破。反而是部分实体商业回归商业本质的创新表现亮眼。比如,继SKP店庆⊕创下日销10亿新捷克平台 高成为热点之后,新开业的SKP-S以高度的场景式体验、工业梦幻风的装修风格、丰富的互动艺术装置,∫令人耳目一新。


新京报记≤者 袁秀丽

编辑 武◑↔↕▪新◥ 校对 李项玲

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